Під час придбання нерухомості на території Швейцарії існують певні обмеження та особливості. Так, земля та будинок разом зазвичай вважаються нерухомістю. Це поняття включає у себе не лише сам земельний наділ, але і споруди на ньому. Такого поняття, як розділена власність у країні просто не існує.^[1]

Треба пам'ятати про певні нюанси, що трапляються під час реєстрації конкретних прав у земельному кадастрі. Це можуть бути права із сервітуту ( право перетину конкретної ділянки або які-небудь особливі зобов'язання). Так само це може бути незалежне та довічне право будування на ділянці. Після того, як право на будівництво зафіксоване, право власництва на земельну ділянку та на будівництво можуть бути розмежовані. Власник земельної ділянки встановлює земельний сервітут (сервітут на землю) і таким чином, кожен наступний власник земельної ділянки буде зв'язаний угодою, яка регулює право на будівлю. Після закінчення терміну дії угоди право власництва на будівлю знову повертається до власника земельної ділянки. Але він має відшкодувати залишкову вартість будівлі (або будівель).

Не всі сторони щодо права власності на нерухомість регулюються федеральним цивільним Кодексом. На рівні кантонів були заповнені прогалини у федеральному законодавчому акті законодавством конкретного характеру у такій сфері, як відносини між сусідами, обмежене право (обмежені відсотки) на іпотеку та на переважне право купівлі земель сільськогосподарського призначення.

Процедура придбання власності

1. Під час придбання прав власності на нерухомість необхідне нотаріальне засвідчення угоди купівлі-продажу та запис до Земельного кадастру. Дана процедура відрізняється від подібної на території Франції. В останній договір купівлі-продажу може бути достатнім для передачі права власності (титулу) новій особі;
2. кожен об'єкт нерухомості внесений до земельного кадастру окремою справою. У кожній справі записані юридичні характеристики (розмір земельної ділянки, право власності та інші права по відношенню до об'єкту ). У виписці із земельного кадастру зазначаються уся ця інформація. Немає потреби також оформлювати страхування правового титулу, як це робиться у Сполучених Штатах, тому що особа, яка чесно (bona fide ) покладається (керується) записами у земельному кадастрі вже автоматично має захищені права;
3. комплексна юридична оцінка спрямована, в першу чергу, на перевірку стану будинку,на вимоги щодо районування (характеру призначення земельної ділянки) та спорудження. Також вимоги щодо деталей з приводу сплати податків і передача прав власності на об'єкт.^[2]

Юридичні питання

Придбання нерухомості передбачає солідарну відповідальність (як покупця, так і продавця) у питанні сплати податків. Якщо придбана земля використовувалась з метою проведення торгово-промислової діяльності, оцінка повинна включати роз'яснення щодо небезпечних відходів у минулому. У кантонах є спеціалізовані реєстри, що містять цю інформацію. Придбання нерухомості іноземцями регулюється федеральним Законом Про придбання об'єктів нерухомості іноземними громадянами ( відомий раніше під назвою "Lex Friedrich", відтепер - "Lex Koller", вступив у силу в 1983, із внесеними поправками у 1997 році ). Згідно із Законом, кожне придбання нерухомості іноземцем вимагає дозволу на цю процедуру, окрім тих випадків, коли воно є виключенням із загальних правил. У Швейцарії існують певні квоти на кількість укладених іноземцями угод з нерухомістю.^[3]

Так, існує багато подібних виключень, коли мова йде про купівлю будівлі, як основного офісу, для торгово-промислового підприємства, для купівлі під основне місце проживання, використання під заміський будинок; так само, як і законними спадкоємцями або для осіб, що мешкають у Швейцарії, але за національністю належать до однієї з країн Євросоюзу або Європейської асоціації вільної торгівлі.

Відповідно до цивільного Кодексу Швейцарії, під час купівлі об'єктів нерухомості дозволено користуватися лише трьома видами іпотечного кредитування: з поступкою прав по заставній (це документ, що зазначає, що заставна була передана від кредитора або позичальника третій стороні), іпотечний вексель та рентний сертифікат. Треба зазначити, що поступка прав по заставній та іпотечний вексель не обмежують зобов'язання боржника по закладу нерухомості (іпотеці нерухомості). Якщо раптом трапиться втрата під час продажу нерухомості боржник відповідає перед банком усіма своїми активами. Нерухомість може бути оцінена у її фактичну або вирахувану вартість, у той час, як законом не передбачено межу на відчуження об'єкту нерухомості.

Податок на передачу прав на нерухомість

Більшість муніципалітетів та кантонів ввели податок на передачу титулу (права власності) на нерухомість на рівні 3,3% (кантони Нойшатель та Во). Деякі кантони не ввели подібного податку (такі, як Урі, Швюц та Цюріх). Власне, податок має сплачувати лише 1 сторона, покупець, або його можна розбити між покупцем та продавцем, у залежності від розташування кантону.

Окрім вищезазначеного податку майже кожен кантон або муніципалітет стягують податок на реєстрацію передачі титулу на нерухомість (між 0% та 0,85%).

Податок на додану вартість

Орендодавець сплачує ПДВ на прибуток із здачі в оренду у тому випадку, коли він веде підприємницьку діяльність, що оподатковується. Уся сума сплаченого ПДВ зазвичай частково або повністю відшкодовується (через те, що компанія є зареєстрованим у Швейцарії платником ПДВ). Рівень ПДВ – 7,6%.

Оподаткування після купівлі нерухомості

У багатьох кантонах та муніципалітетах введено окремий щорічний податок на нерухомість, в залежності від податкової вартості об'єкту (що, зазвичай, є нижчою за ринкову ціну ). Рівень податку складає від 0,0 до 0,4% від податкової вартості об'єкту. У Цюріху такого податку не існує.

Податок на прибуток

Чистий прибуток ( різниця між заробітком від нерухомості мінус вирахування, такі, як витрати, відсотки) обкладається податком. Вирахування амортизаційних витрат є можливими лише для нерухомості, що використовується з метою підприємницької діяльності. Особи, що мають приватну нерухомість, повинні декларувати свій прибуток від здачі в оренду. Таким чином, прибуток від оренди може бути нижчим, ніж ринкова вартість об'єкту, в залежності від конкретного кантону.

Податок з чистого майна

Кожен кантон та муніципалітет обкладає податком активи на різних територіях, за виключенням об'єктів нерухомості, фіксованого місця ведення підприємницької діяльності або постійного місця реєстрації закладу за кордоном. На федеральному рівні не накладається жодного податку. Рівень податку є змінним, в залежності від кантону чи муніципалітету. Вартість об'єкту, що оподатковується, є нижчою, ніж поточна ринкова вартість.^[4]

Податок на передачу нерухомості у спадок (податок на дарування)

Податком обкладається чиста передача активів шляхом передачі у спадок або у по життєве користування. У цьому випадку рівень податку змінюється, в залежності від вартості самого об'єкту, що передається у дар або унаслідується, також в залежності від ступеню рідства, у якому перебував з померлим родичем або від ступеню рідства між дарувальником та особою, котра отримує у дар. На федеральному рівні податок відсутній. На рівні кантонів величина податку змінюється, в залежності від конкретно взятого кантону. Зазвичай він коливається між 0% та 54%. Більшість кантонів не обкладають податком передачу прав власності одному з подружжя або дітям.

Так, процедура придбання об'єкту нерухомості у Швейцарії подібна до схем придбання в інших країнах Європи. Для того, щоб придбати її, необхідно надати наступні документи:

• діючий закордонний паспорт;
• документ про реєстрацію у місцевих податкових органах з індивідуальним кодом;
• відкритий банківський рахунок (у деяких випадках).

Якщо майбутній власник планує оформити іпотечний кредит, позичальник-нерезидент має надати:

• діючий закордонний паспорт;
• довідку з місця роботи про прибутки у довільній формі;
• ксерокопії документів про об'єкти у власності на Батьківщині;
• рекомендаційний лист будь-якого банку (не у всіх країнах);
• роздруківку про рух коштів на банківському рахунку;
• довідку про сплату податків за останній рік;
• довідку про борги та несплачені кредити.^[5]

Покупцю закордонної нерухомості краще мати із собою документи, що доводять його фінансову платоспроможність та легальне походження фінансів, за які буде придбана нерухомість. Таким доказом можуть бути свідоцтва про володіння нерухомістю у будь-якій країні, акціями, підприємствами та частками у них , виписки з банківських рахунків. Усі документи мають бути перекладені державною мовою та завірені у місцевого нотаріуса. На 2010 рік середня ціна 1 квадратного метра житла на території Швейцарії становить 8 300 доларів США.^[6]

За прогнозами експертів, ціни на нерухомість у Швейцарії у 2010 році можуть знизитися. Хоча значного падіння цін у країні не прогнозується. Так, за період вересня 2008 року по вересень 2009 року ціни на будинки зросли на 6%, на квартири – на 5% ( SwissInfo, Wüest and Partner ). Подібне підвищення було обумовлене тим, що процентні ставки у 2008 році були знижені практично до нуля і попит на іпотеку залишився на високому рівні; так само, вимоги до позичальників були значно суворішими, ніж це було у 1990-х роках. На той період досить м'які вимоги до позичальників призвели до видачі "поганих" кредитів, перегріву ринку та його обвалу. Одночасно з тим, кількість імігрантів-професіоналів з інших європейських країн підвищується: лише за 2008 рік показник склав 100 тисяч осіб.

Згідно зі щорічним показником Index of Economic Freedom, який розраховується Wall Street Journal та дослідницьким центром Heritage Foundation, у 2009 році Швейцарія набрала 79,4 бали зі 100 можливих. У звіті зазначалося, що у Швейцарії права власності та свобода від корупції дійсно захищені на високому рівні.[8] У цьому самому рейтингу на 2010-й рік Україна^[9] посідає 162 місце серед 183 країн світу.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"